Cơn sốt [replacer_a] tại Tp.HCM đã khiến thị trường bị đảo lộn, khiến bảng giá đất do Tp.HCM ban hành trở nên lạc hậu, giá đất tại nhiều khu vực chỉ bằng 5-7% giá thị trường.


Rõ ràng phương án cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài) cho người mua thực ra chỉ nhằm giúp giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu. Đặc biệt, điều này cũng giúp các chủ đầu tư condotel có thêm sức hút trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Điều đáng nói là sau đó người mua gần như bị tước mất quyền sở hữu thực sự khi công trình hoàn thành.

Nếu được cấp sổ đỏ, các chủ đầu tư dự án condotel với tư cách nhà quản lý bất động sản sẽ chiếm thế độc quyền trong việc khai thác sử dụng lại còn được thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Hơn nữa điều này còn đặt ra hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng. Chẳng hạn nếu chủ đầu tư dự án yếu kém về năng lực tài chính, quản lý...thì người mua liệu có được thay nhà quản lý khác hay không? Và trong trường hợp này, phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ xử lý như thế nào?

Cơn sốt [replacer_a] đã nới rộng độ vênh giữa giá đất thị trường với giá đất do thành phố ban hành. Theo quy định của Chính phủ khi ban hành bảng giá đất 2015, định kỳ 5 năm, 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ là nơi có giá đất cao nhất và sau đó sẽ giảm dần, lan đều ra các khu vực từ trung tâm đến vùng ven. Giá đất khi ban hành vào năm 2015 chỉ bằng 30-40% giá thị trường lúc đó.

So với năm 2015, giá đất hiện đã tăng bình quân 2-2,5 lần. Chính vì vậy, khung giá đất do thành phố ban hành chỉ bằng 10-20% giá thị trường. Tuy nhiên, ở khu vực quận 9, bảng giá đất quy định trở nên vô nghĩa khi đa số chỉ bằng 5-7% giá thị trường. Bảng giá đất ở khu vực quận 2, Thủ Đức, Gò Vấp, Củ Chi thậm chí chỉ bằng dưới 10% giá thị trường. Độ vênh giá đất này là nguyên nhân thổi bùng lên làn sóng săn lùng, tích trữ, đầu cơ đất tại khu vực vùng ven.

Tiền sử dụng đất được tính toán dựa trên khung giá đất mà thành phố ban hành nên quyền và nghĩa vụ của người dân cũng sẽ chịu tác động ít nhiều. Cụ thể, với việc giá đất tăng nóng trong 3 năm 2015, 2016, 2017 thì khi ban hành bảng giá đất mới trong vài năm tới, khung giá có thể được thành phố nâng lên 2-4 lần. Vì vậy, người dân nên tranh thủ nếu đã mua đất nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất nhiều khả năng sẽ đội lên đáng kể trong thời gian tới.

Nếu đúng như dự báo, với chu kỳ sốt đất 10 năm một lần thì năm 2018 sẽ là điểm rơi của chu kỳ đi xuống. Bởi giá đất đã tăng liên tục trong 3 năm liền (2015, 2016, 2017) và đỉnh điểm là cơn sốt đất năm 2017 đã khiến thị trường xuất hiện mức giá ảo, cục bộ ở một vài khu vực. Điều này có thể dẫn đến nạn lừa đảo trong lĩnh vực đất đai do những đối tượng xấu nắm được tâm lý muốn mức lợi nhuận khủng của nhà đầu tư và người dân.

Trước thực trạng thị trường địa ốc tăng nóng trong thời gian qua, chính sách kiềm chế bất động sản của Chính phủ đã giúp thị trường giảm nhiệt, đặc biệt là việc ngân hàng đã hạn chế cho vay bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2017. Dự kiến, mức tăng trưởng tín dụng đạt 18-19% so với kế hoạch là 22%.

Như vậy condotel thực chất là một loại bất động sản dùng cho cơ sở du lịch (dịch vụ lưu trú) được tạo ra từ việc tước bỏ hoặc hạn chế quyền chiếm hữu, quyền sử dụng (người mua được cấp giấy chứng nhận, chủ đầu tư là người độc quyền quản lý). Do đó, đây là loại bất động sản thiếu tính hệ thống, sẽ tạo thêm bất ổn và tranh chấp. Do đó chỉ nên phát triển loại hình này là kinh doanh lưu trú đúng như tính chất của các dự án du lịch.

Thay vì hợp thức hóa condotel, mô hình người mua cùng góp vốn vào doanh nghiệp là chủ sở hữu bất động sản là một phương án có thể tham khảo. Phương án này giúp đạt được mục đích vừa phát triển du lịch vừa đảm bảo quyền lợi của người đầu tư. Theo đó, chủ dự án có thể tự khai thác hoặc chọn một đơn vị quản lý chuyên nghiệp về khách sạn để giao quyền và tạo ra lợi nhuận. Trong đó, đảm bảo đầy đủ các quyền lợi cho người góp vốn như hưởng lợi từ việc chia lợi nhuận, cổ tức hoặc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn, cổ phần cho người khác.

Bên cạnh đó, độ hấp dẫn của thị trường địa ốc Sài Gòn cũng được gia tăng nhờ sức nóng của cơn sốt đất. Thị trường bất động sản ghi nhận dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ mạnh vào Tp.HCM.

Đối với loại bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng với mục đích lưu trú dài ngày thì có thể xem xét đưa đất xây dựng loại hình này vào đất thương mại dịch vụ. Theo đó, người mua loại bất động sản này sẽ được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn dự án cụ thể giống như phương án thứ hai mà Bộ Tài nguyên - Môi trường đề xuất. Tuy nhiên, loại hình này sẽ không được phép kinh doanh lưu trú như các khách sạn và cần ban hành quy định pháp luật về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong cả tòa nhà và khu đất.